ТЕМЫ
ТОС И ТСЖ
Капиталы из подвала
Вечерняя Москва, 20.03.2007
Сказку сделать былью? Сказка? Однако такая система действует на Западе. И в единичных случаях – в Москве. Есть считаное количество домов, ТСЖ которых построило рай в отдельно взятом дворе. Остальным домам приходится буквально прорываться через тернии к звездам. При этом альфой и омегой победы становится работа с людьми. Скажем такую банальную вещь: дом дому рознь. Панельная неказистая пятиэтажка и новое монолитно-кирпичное здание, как принято говорить, две большие разницы. И если жители пятиэтажки вдруг решат организовать ТСЖ и уйти на самообеспечение, то ДЕЗ облегченно перекрестится и отпустит их на все четыре стороны. А вот за новый дом, да еще и с арендными площадями дирекция единого заказчика будет биться насмерть. Кому принадлежат подвалы? Больной вопрос… Масса домов построена в виде комбинатов: первый этаж нежилой, в подвалах разместились фирмы, красуется вывеска магазина, зубной клиники, какого-нибудь банка. Со всеми этими организациями договоры заключали комитеты по управлению городским имуществом. И все было хорошо. Но теперь получается, что эти помещения принадлежат на правах долевой собственности всем домовладельцам? И теперь уже не город, а конкретное ТСЖ будет заключать с ними договоры? Началась целая волна судебных процессов. ТСЖ стали оспаривать право государства на распоряжение нежилыми помещениями. Однако первые решения судов были неутешительными. Например, 17 февраля 2004 года Санкт-Петербургским городским судом было принято решение по делу № 2-938. В нем говорится, что подвал и мансарда по своему целевому назначению и фактическому пользованию не могут быть отнесены к общему имуществу дома. Простой пример: если в подвале находятся важные узлы учета тепла, воды, приборы и посты управления, то тогда это общее имущество необходимое для нормального функционирования дома. А если на первом этаже расположен магазин и трубы проходят через него транзитом? Тогда извините! Это – не общая долевая собственность. Правда, сейчас положение улучшилось. В октябре первый заместитель мэра Москвы Петр Аксенов заявил, что «столичные власти считают возможным получение товариществами собственников жилья платы за аренду помещений в жилых домах». Тем не менее стоит приготовиться к судам – как с городом, так и с прежними арендаторами. Вот, например, ТСЖ «Дубки» в Тимирязевском районе. Сначала жители с огорчением узнали, что нежилые помещения в их доме принадлежат городу. Жаль, конечно, но его ведь можно взять в аренду и сдать в субаренду, получив таким образом прибыль. В 2002 году Департамент имущества Москвы оформил с ТСЖ аренду на пять лет. Однако фирма – прошлый арендатор – помещение освободить не пожелала. Судебные разбирательства длились два года, и все это время ТСЖ, естественно, платило арендную плату, а денег с субарендаторов не получало. Когда, наконец, процесс был выигран и помещение занято – оказалось, что прежние арендаторы устроили там форменный разгром. И пришлось затратить еще 215 тысяч рублей на ремонт. Плюс опять суды: оказывается, прошлый арендатор сделал в помещении перепланировку. Так что теперь ТСЖ обязали эту перепланировку согласовать и восстановить там пожарную сигнализацию. Каждому по потребностям Мало отбить у собственников нежилую площадь – надо еще найти подходящих арендаторов. И тут впору вспомнить о законе рынка – предложение определяет спрос. А на что у нас всегда стабильный спрос? Правильно, на градус! И нередко жители ТСЖ с большим подозрением относятся к людям, желающим что-то снять. Или желающим перевести квартиру в нежилой фонд и открыть в ней «свое дело». – Вы говорите – галантерея? Знаем мы эти галантереи, – ворчат бабушки. – Это вы сейчас так говорите, а сами откроете пивбар. Или казино. К сожалению, психология человека такова, что к плохому он приобщается легче, чем к хорошему. И если в доме появится точка продажи горячительных напитков, то количество поддатого населения в районе увеличится. А вот если, допустим, организовать фитнес-клуб? Станет ли в районе намного больше стройных девушек и сильных юношей? И не прогорит ли в результате этот фитнес-клуб? А ведь с помощью грамотного подбора арендаторов можно не только положить денежку на баланс дома, но и сделать его жильцов здоровее, сильнее, умнее, лучше. Один из больных социальных вопросов звучит так: чем занять молодежь? Многие люди – как подростки, так и вполне зрелые тридцатилетние интересуются ролевыми играми и с охотой ходят в ролевые клубы. Ролевой клуб – это не слет толкиенистов с мечами наперевес в Измайловском парке. Это просто помещение, где можно поиграть в настольные игры. Так вот, за последние три года в Москве закрылись почти все подобные заведения. Любой ролевик с грустью вздохнет при упоминании слов «лабиринт», «солярис». Все они располагались в подвалах жилых домов. Все платили арендную плату. И – прогорели. Почему? Нет спроса? Да нет, спрос есть, и народ по выходным штурмует последний оплот – «Портал» (тоже в подвале жилого дома), но натыкается на сопротивление администрации (у нас турнир, все места заняты). Просто хозяева клубов не сумели сделать дело прибыльным. Замечательный вариант – отдать подвал интернетчикам-компьютерщикам. Хорошо, если в районе найдутся деятельные молодые люди, которые поставят там сервер, протянут оптоволокно и подключат всех желающих к Интернету. Да еще и в другие дома свою паутину протянут. В этом случае арендную плату можно будет брать «натурой», то есть льготным подключением для жильцов. Кстати, такой вариант поможет и решить проблему занятости молодежи. Купите чаду компьютер и пусть оно режется в Quake по домашней сетке. Все лучше, чем торчать в подъездах с банкой пива… Стойте справа, проходите слева Одна из проблем, которую придется решить, – это совместное существование с арендаторами. Хорошо, если в доме предусмотрены отдельные ходывыходы для жильцов и для клиентов. Многие дома построены по такому принципу: вход в магазин со стороны улицы, в квартиры – со стороны двора. Это – правильная организация. Ее еще называют «разведенные потоки». Нередко внутреннюю территорию еще и ограждают воротами с каким-нибудь магнитным замком для жильцов. Есть и такой вариант: переводят квартиру на первом этаже в нежилой фонд, после чего дверь на площадку замуровывают и делают отдельный выход на другую сторону дома. Получается, что у дома с одной стороны подъезды жилые, а с другой – служебные. Однако порой офисы появляются в старых домах, в бывших жилых квартирах. Да еще и не на первом этаже. Придется как-то мириться с посетителями, которые ходят по подъезду и ищут этот нужную дверь. А парковка? Это тоже один из больных вопросов, особенно в центре города с его дефицитом места. Если жильцы предоставляют помещение офису, в котором работают пять человек, – пусть будут готовы, что в окрестностях появится пять машин, плюс «тачки» посетителей. Весьма вероятно и явление в пять утра грузовика, ящиков и громогласных грузчиков. А экология и безопасность? Те же самые грузчики вполне способны вытоптать газон. Если в помещении расположилась фирма, торгующая какими-то химикатами, то рабочие могут этот химикат пролить. Может состояться налет рэкетиров или просто грабителей. Наконец, нерадивая секретарша может забыть выключить свет, а проводка возьмет да и замкнет… Словом, прежде чем дом начнет приносить прибыль, придется основательно поработать головой. Полностью забыть о тех временах, когда «не надо было думать, все за нас решало государство». Осознать и понять, какие трудности могут возникнуть. Все сомнительные моменты прописывать в договорах. Провести в районе маркетинговое исследование. Выяснить статус нежилых помещений, что можно – отбить судами или выкупить, что нельзя – арендовать и найти субарендаторов. Постараться, чтобы овчинка стоила выделки. Удачи! Яна Маевская
Propecia Generika 1mg Lovegra Preis Lovegra Kaufen Erektile Dysfunktion Lovegra Canada Lovegra Meizitang Soft Gel Reviews Meizitang Soft Gel Lida Daidaihua Ebay Lida Daidaihua Generic Viagra Trial Pack Generic Cialis Trial Pack Super Kamagra Tablets Super Kamagra Dosage Priligy Generic Dapoxetine
      Rambler's Top100   Яндекс цитирования    mpress Яндекс.Метрика